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인터넷 셀프등기의 시작 [7] - 취득세 신고 납부 본문
부동산 등기의 유형 중에는 "취득세" 를 납부해야 하는 유형이 있습니다. 대표적으로 매매로 인한 소유권이전이 있고, 이외에 공유물 분할 등 보통의 여러분들이 흔히 접하기 어려운 유형도 있습니다.
거기에 취득세와 더불어 같이 따라붙는 세금 항목으로 농어촌특별세(농특세), 지방교육세가 있습니다. 유형에 따라 설명이 달라져야 하는 부분들이 있지만 이 포스팅에서는 셀프등기로 가장 흔히 접하는 매매로 인한 소유권이전에 중점을 두고 작성합니다.
[ 1. 사전 주의 및 참고사항 ]
■ 인터넷 납부 불가능
등록면허세와 달리 취득세는 현재 인터넷으로 납부할 수 없게 되어있습니다. 때문에 취득세 신고서의 작성 후 구비서류를 가지고 해당 시,군,구청의 세무과 등 관련부서를 방문하여 신고하게 되며, 문제가 없을 경우 현장에서 고지서를 발급받게 됩니다.
■ 감면사유 발생여부
취득세가 발생하는 각 등기유형마다 취득세가 면제되거나 할인되는 "감면사유" 가 존재할 수 있습니다. 사유에 해당하는 경우 혜택을 받으실 수 있는데 보통 자신이 감면대상이 될 수 있는지 자체를 잘 모르는 경우가 많고, 매매의 경우 공인중개사는 어느정도 파악할 수 있겠으나 법무사의 경우 매매 이외의 등기도 전반적으로 처리하므로 각 유형마다의 모든 감면사유에 대해 잘 모르는 경우가 많습니다.
거기에 법률도 자주 바뀌는 편이어서 파악이 더더욱 쉽지가 않은데요, 이럴 경우의 대처방법을 밑에서 설명하겠습니다.
■ 계산이 다소 틀려도 괜찮습니다
취득세 신고서는 현장에도 빈 서식이 비치되어 있기 때문에 거기서 바로 작성하셔도 되고, 설령 잘못 계산되었다 해도 담당 공무원이 신고서를 받은 다음 액수가 정확한지 다시 계산하기 때문에 틀린부분이 발견되면 이를 설명해줄 것입니다. 본인이 모르는 감면사유가 발생하는지 여부를 이때 질문하셔도 되며, 때로는 담당 공무원이 먼저 설명해 주기도 합니다.
하지만 작성 시간이 약간 걸리는 서류이고 유형에 따라 추가 첨부서류도 있으므로 일단은 이 포스팅의 절차를 따르시고, 그 후 출력까지 마치셔서 업무에 시간을 단축하는 것이 편리하겠습니다.
[ 2. 취득세 수동 산출방법 ]
우선 하단의 첨부파일을 참조하시기 바랍니다.
지난번 국민주택채권 포스팅 때와 마찬가지로 제가 과거 관련 업무를 하면서 개인적으로 정리해놓은 문서파일 입니다. 2014년 이후 달라진 내용이 없고, 이후 몇번 수정도 거쳤으므로 거의 그대로 쓰시면 되겠습니다.
비고 부분에 각 유형별로 세금 계산의 기준 가격을 기재해 놓았는데, 보시는 바 대로 매매로 인한 소유권이전의 경우 취득세는 "실거래가" 를 기준으로 합니다. 위 표는 1인 1주택일 경우의 세율을 표기한 것이고 다주택이 되는 경우의 세율은 관할 세무과 등에 문의가 필요하겠습니다.
계속 살펴보겠습니다. 위 표를 근거로 예를 들어 실거래가가 6억인 아파트라고 가정한다면, 물건구분 상 "6억이하 주택" 에 해당합니다. 이 경우 취득세가 1%이므로 6억원의 1%인 600만원이 됩니다. 그다음 농특세를 보시면 면적에 따라 85㎡ 이하는 비과세, 이상은 0.2% 입니다. 면적은 등기부등본 및 건축물대장에 표시되어 있으니 참조하시어 계산하시면 되겠습니다. 그다음 지방교육세도 같은 원리로 계산하셔서 합계를 산출하시면 됩니다.
※ 인지세: 매매로 인한 소유권 이전등기에는 추가로 "인지"를 제출해야 합니다. 인지에 대해서는 향후 포스팅으로 다룰 예정이라 여기서는 간단히만 설명합니다. 인지는 온/오프라인에서 모두 구입가능하며, 온라인의 경우 "전자수입인지" 사이트에서 행정수수료 분류가 아닌 '인지세' 로 선택하여 납부 후 출력하시는 방법이 있고, 오프라인의 경우에는 모든 종류의 각 은행 지점 또는 금융업무를 취급하는 우체국 지점에서 구입하실 수 있습니다 (우편만 취급하는 소규모 우체국은 해당안됨).
인지의 가격도 위 표에 기재해 놓았으므로 살펴보시고 해당하는 액수의 인지액을 납부하시면 됩니다. 좀전의 예제로 보면, 매매가 6억이었으므로 이 경우 '1억초과~10억이하' 구간에 해당이 되므로 15만원을 납부하여야 합니다. 매매로 인한 소유권이전은 유상취득에 해당하는데, 사실상 유상취득 외에는 인지를 납부하지 않으므로 부동산 등기에서의 인지 납부는 매매가 거의 유일하다시피 합니다.
이 표를 근거로 수동계산하는 것은 감면사유가 없는 일반적인 세액계산법 입니다.
[ 3. 취득세 자동 산출방법 ]
위택스와 이택스 양쪽에서 모두 산출이 가능합니다. 원래 위택스는 물건지가 서울이 아닐때, 이택스는 서울일때 업무를 이용하지만 취득세의 계산은 어느쪽에서 해도 상관 없는걸로 보입니다.
■ 위택스
위택스 홈페이지 내의 지방세 미리계산해보기 메뉴입니다. 하단 링크를 참조하십시오.
해당페이지로 바로 연결되지 않는 경우 위택스 홈페이지에서 "지방세정보 → 지방세 미리계산" 메뉴로 가시면 됩니다.
주의: 반드시 해당 페이지 하단의 설명들을 자세히 읽고 계산하시기 바랍니다. 중요한 내용들이 많습니다.
지방세정보 > 지방세미리계산해보기 > 취득세(부동산)
필수항목 는 필수 입력항목입니다.
www.wetax.go.kr
■ 이택스
서울시 이택스 홈페이지 내의 지방세 미리계산해보기 메뉴입니다. 하단 링크를 참조하십시오.
해당페이지로 바로 연결되지 않는 경우 이택스 홈페이지에서 위택스와 마찬가지로 "지방세정보 → 지방세 미리계산" 메뉴로 가시면 됩니다.
주의: 위택스와 마찬가지로 반드시 해당 페이지 하단의 설명들을 자세히 읽고 계산하시기 바랍니다. 중요한 내용들이 많습니다.
지방세미리계산 < 지방세정보 | 서울시ETAX
> 지방세정보 > 지방세미리계산 --> 조회 부동산취득세 미리계산 세액계산 취소 참고사항 납세자가 부동산취득세를 신고 납부하시기전에 미리 세액을 알아볼 수 있는 서비스입니다. 반드시 알아
etax.seoul.go.kr
[ 4. 매매 소유권이전의 감면사유 ]
각 유형의 부동산 등기 취득세 감면사유는 광범위하므로 전부 다룰수는 없어서 제가 아는 한도 내에서의 매매로 인한 소유권이전의 감면사유를 적어두도록 하겠습니다. 이 감면사유 외에도 더 많은 사유가 있을 수 있으니 신고 시 담당공무원에 문의해 보는 것이 좋겠습니다.
■ 서민주택 취득자 감면 [ 발생사유: 지방세 특례제한법 제33조 ] - 2021.12.31 까지 유효
연면적 또는 전용면적 40㎡ 이하의 "주택" 중 취득가액이 1억원 미만임과 동시에 1가구 1주택이어야 합니다.
■ 신혼부부 생애최초 주택구입 감면 [ 발생사유: 지방세 특례제한법 제36조의 2 ] - 2021.12.31 까지 유효
당초 2020년말까지 적용이었으나 1년 연장되었습니다. 적용범위는 다음과 같습니다.
- 1인(외벌이) 소득 기준 연 5천만원 이하, 또는 2인(맞벌이)소득 7천만원 이하임과 동시에 재혼을 포함한 혼인 5년이내의 부부가 "주택"을 생애 최초로 구입하는 경우
- 주택 취득일로부터 3개월 이내에 혼인할 혼인 예정자가 취득가액 3억(수도권은 4억) 이하임과 동시에 전용면적 60㎡ 이하의 "주택" 을 생애 최초로 구입하는 경우
■ 국가유공자 감면 [ 발생사유: 지방세 특례제한법 제29조 ] - 2020.12.31 종결여부 불확실
원래 2020년 말까지 적용이었습니다. 법안적용이 연장되었는지는 별도 문의가 필요하겠습니다.
□ 참고: 위 각 감면 발생사유에 법 조항을 제가 적어놓았는데 해당하시는 경우 조항을 어딘가 메모해 두시기 바랍니다. 감면 신청서 상에 기재해야 할 수 있습니다.
[ 5. 취득세 신고서 작성요령 ]
우선 하단의 첨부파일을 참조하시기 바랍니다.
첨부된 파일의 2페이지의 설명을 읽어가면서 기재하시면 되며, 기재요령을 모르는 부분은 우선 공란처리 후 현장에서 문의하실 수 있습니다. 기재요령을 몇가지만 설명하자면 이렇습니다.
■ 취득세 등 액수의 기재: 자신에게 적용할 세율을 잘 모르는 경우에는 매매가액 총액만 정확히 기재하고 나머지는 현장 문의합니다.
■ 신고인 및 대리인 기재: 여러사람인 경우 상단의 신고인에는 "ㅇㅇㅇ 외 N인" 식으로 기재하셔도 되나 하단부에는 반드시 전원의 성명 및 각각의 막도장을 날인해야 합니다.
■ 위임장 부분: 대리인이 신고할 시 기재합니다.
■ 신고 시 같이 제출해야 할 서류: 부동산 매매의 경우 "매매계약서 사본 (법인의 경우 계정별 원장)", "부동산거래계약 신고필증 사본" 을 같이 첨부하여 신고합니다. 상속 등 다른 사유로 취득세 신고 시 유형별로 첨부서류가 다릅니다.
[ 6. 감면 등 기타서류 ]
하단의 첨부파일을 참조하시기 바랍니다.
이 신청서는 감면사유가 있을 때만 작성하며, 기재요령이 모든 유형에 통일적이지 않으므로 일괄적인 설명이 어렵습니다. 하지만 이 서류 역시 현장에 양식도 비치되어 있고, 모르는 부분은 바로 문의가 가능하므로 문서 2페이지의 안내에 따라 최대한 기재할 수 있는 부분만 기재하시되, 사유에 따라서는 추가 증명서류를 요구할 수 있는 등 변수가 있을 수 있다는 점 염두에 두시기 바랍니다.
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