인터넷 셀프등기의 시작 [4] - 국민주택 채권 매입

 부동산 등기의 종류 중에는 "국민주택 채권" 이라는 것을 매입해야 하는 것이 있습니다. 대표적으로 "매매로 인한 소유권이전(=집 사고파는거;;)" 의 경우입니다. 셀프등기 하시려는 분들은 아마도 대부분이 이 유형에 해당하실 것으로 보는데 그렇다면 반드시 알고 가야 하는 부분입니다. 

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[ 1. 개념 ]

※ 국민주택 채권이란, 정부가 국민주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위해 주택도시기금의 부담으로 발행한 채권을 말합니다. 등기의 유형에 따라서는 채권매입 의무가 없는 것도 있으나, 대체로는 매입의무가 발생한다고 보시면 됩니다. 

 

 말 그대로 이것은 채권의 매입인데, 부동산 등기를 하시는 분들은 사실상 100%의 분들은 매입 후 곧바로 그 채권을 매도하기를 원합니다. 수백, 수천만원 이상의 금액을 단지 부동산 등기를 하기 위해서 매입한 후 그걸 계속 가지고 있기를 원하는 분들이 얼마나 될까를 생각해 보시면 쉽습니다.

 

 때문에 주택채권매입 절차를 거치고 나면 시스템이 그 즉시 자동으로 다시 매도를 하게 되며, 매도하기 위해 별도로 수고해야 하는 것도 없습니다. 오히려 해당 채권을 계속 보유하고 싶을때 절차가 골치아파집니다. 

 

 이 때 채권을 매입하게 되는 금액을 "매입액" 이라 하며, 매입 하는 동시에 시스템이 자동으로 그날 그날의 매입액의 "할인율"에 따라 매도합니다. 이 때 반드시 일정량의 차손이 발생하는데 이 손실금액 만큼을 실질적으로 매입당사자가 지불하는 금액이 됩니다. 

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[ 2. 특징 및 참고사항 ]

■ 할인율, 매입가능 시간

 국민주택 채권은 주식과 마찬가지로 그 시세가 실시간 변동하며, 때문에 금융업무가 돌아가는 평일 오전 9시~오후 5시30분 까지 매입 및 취소할 수 있습니다. 

 

 시세의 변동성은 대체로 당일 장중에는 그리 높지 않은 매우 안정적인 흐름이 대부분이며, 주간 단위로 길게 봤을 때에는 경우에 따라 일정 %의 변동성을 보입니다. 때문에 매입을 하실 때 시세의 흐름을 민감하게 보실 필요는 없고 "아 그냥 변동하는 상품이구나" 라는 정도만 아시면 편합니다. 

 

 채권의 현재 시세는 각 은행 사이트에서 조회가 가능하지만 매입액 자동산출을 하시지 않는 한 굳이 미리 보실 필요는 없습니다. 어차피 결제 단계에서 시스템이 계산하게 되는데다 변동성이 적기 때문입니다.

 

■ 참고사항

 셀프등기 외에 부동산, 법무사 등에 등기를 의뢰하실 때, 채권매입에 대해 모르는 일반인이 많은 점을 악용하여 매입액을 과다청구 하거나 또는 과다청구 된 뒤 등기완료 후 그 차액을 되돌려 주지 않고 의뢰인이 굳이 이야기 하지 않을 경우 조용히 넘어가려는 경우가 있습니다. 

 

 업무 특성상 어쩔 수 없이 과다청구 되는 부분은 있습니다. 의뢰를 받고 매입하기까지 시세가 변동하는 상품이기 때문인데요, 일단 변동성을 예측하여 미리 비용을 조금 넉넉하게 청구할 순 있습니다. 하지만 매입 완료 후 차액이 발생한 후에도 의뢰인에게 말해 주지 않는 경우가 있을 수 있으니 매입액수가 크다면 매입영수증 청구 등 이 부분을 꼼꼼하게 챙기는 것이 좋습니다. 반대로 사무소 측에서 너무 적게 비용을 산출했다면 나중에 추가납부 요청이 들어올 수도 있습니다.

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[ 3. 종류 ]

■ 제1종 국민주택 채권 - 부동산 등기, 인/허가 시 매입

※ 우리가 등기를 하면서 매입하는 주택채권은 다 이겁니다.

 

■ 제2종 국민주택 채권 - 아파트 채권입찰 시 매입

 

■ 제3종 국민주택 채권 - 택지채권입찰 시 매입 

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[ 4. 매입유형 ]

 ※ 매입액을 수동계산 하실 분들만 참조하십시오.

 ※ 은행 내방하여 결제하실 분들은 안보셔도 됩니다. 

 ※ 매입액 자동산출 하실 분들은 안보셔도 됩니다.

 

 매입액의 수동계산, 또는 여러가지 유형별 매입정보를 보시려면 하단의 문서파일을 다운받아 참조하시면 도움이 될 것입니다. 옛날 관련 업무를 하면서 매번 책에 있는 조견표를 보면서 하는것이 불편하여 아예 개인적으로 정리해서 문서로 만들어 놓은 내용인데, 2014년 이후 정책이 바뀐게 없으므로 그대로 사용하시면 될 것 같습니다 (문서 상 우측의 검색방법은 바뀐게 있으므로 보시지 말고 지난번 포스팅을 참조하십시오)

국민주택채권매입률표.hwp

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위 첨부파일의 내용 캡쳐입니다

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[ 5. 매입액 수동 산출방법 ]

위 표를 보는 방법을 설명하기 위해 예제를 하나 설정해 보겠습니다.

 

■ 예제: "서울에 있는 매매가 6억원짜리 단독주택을 매매할 때"   

1) 이 경우 등기의 유형이 매매이니 "매매로 인한 소유권 이전" 이 되고, 이 경우 채권매입 의무가 발생하니 수동계산 할거면 일단 저 표는 봐야합니다.

 

2) 매매로 인한 소유권 이전에서의 채권매입의 기준액은 매매가가 아닙니다. 때문에 매매가가 6억이라 해도 의미가 없고, 반드시 공시가격 등을 조회해야 합니다. 예제에서는 단독주택이라 했으므로, 토지에 대한 개별공시지가 및 개별주택가격을 열람하여 그 합계를 내야 합니다. 공시가격 등의 조회 및 산출방법은 하단 링크를 참조하십시오.

인터넷 셀프등기의 시작 [3] - 공시가격, 공시지가 조회

3) 원래는 주소까지 정확히 있어야 공시가격을 산출할 수 있지만 위 예제에선 그럴수 없으니 그냥 대충 공시가격을 토지가 1억, 건물이 2억이라고 하겠습니다. 그럼 이제 저 표와 대조해 볼 수 있겠죠. 우선 토지는 1억원에 턱걸이 했으므로 "1억원 이상 구간"에 해당하고 물건지는 서울이니 매입률은 5%가 됩니다. 그리고 건물은 2억이고 역시 서울이니 매입률은 2.3%가 됩니다. 

 

4) 이제 토지를 계산해 봅시다. 토지의 공시지가는 1억이고 매입률이 5%이니 계산하면 5백만원이 됩니다. 건물의 개별주택가격은 2억이고 매입률은 2.3%이니 계산하면 460만원이 됩니다. 이제 이 두 금액을 더하면 960만원이 됩니다. 즉, 이 예제에서의 채권 매입액은 960만원이 됩니다. 

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[ 6. 매입액 자동 산출방법 ]

■ 대한법무사협회에서 "매매로 인한 소유권이전에 한해서만" 자동계산 가능하도록 만들어 놓은 페이지 입니다. 

국민주택채권 자동산출

■ 부동산 계산기 사이트에서 만들어 놓은 페이지 입니다. 매매 이외의 유형으로도 계산 가능합니다.

국민주택채권 매입금액, 할인부담금 계산 - 부동산계산기

※ 자동산출 이용 시에는 현재의 채권할인율 시세를 알아야 합니다. 이는 각 은행 사이트 등을 이용하여 따로 검색하십시오.

 

※ 자동산출에 문제가 있거나 기타 이유로 검색되지 않는 등 장애를 겪는 경우 위의 수동 산출방법 설명을 보시면서 수동계산 하시기 바랍니다. 

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[ 7. 매입 당사자 ]

채권의 매입은 해당 등기의 의무자가 하는데, 보통의 분들은 이 "권리자, 의무자" 의 개념을 잘 모를 수 있으므로 우리가 일상생활에서 셀프등기를 주로 할만한 몇가지 유형만 적어놓겠습니다.

 

■ 소유권 이전(매매): 매수자가 매입합니다

■ 소유권 이전(상속,증여): 상속,증여 받는자가 매입합니다

■ 근저당권 설정: 근저당 설정자(=채무자) 가 매입합니다

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[ 8. 주의사항 ]

■ 채권 매입액은 최종 계산금액의 1천원 단위에서 반올림 합니다. 위 예제에서는 0으로 딱 맞게 나와서 반올림이 필요없었지만, 만일 9,605,000원 식으로 천단위가 5라고 가정하면 반올림에 의해 961만원이 되는 것입니다. 

 

■ 채권의 매입은 경우에 따라 나눠서 결제해야 하는 경우가 있습니다. 

 

1. 해당 물건을 특정 지분 만큼 나눠 공동명의로 매매할 때 

이 포스팅을 보시는 분들 중엔 부부간 공동명의로 집을 매입하시는 분들이 있을 수 있겠죠. 매입 당사자가 만일 공동명의로 50%씩 소유할 경우, 위 예제의 960만원 산출에서 절반을 나눈 480만원을 각자의 이름으로 따로 결제해야 합니다.

 

2. 상속,증여 시 받을 사람이 여러명일 때

예컨대 5명의 자녀가 균등한 비율로 부동산을 상속받는 경우, 해당 부동산의 공시가격을 5등분 하여 각 자녀의 이름으로 총 5개로 나눠 결제해야 합니다.

 

■ 한명의 매입 의무자가 서로 다른 필지를 여러번 채권매입할 때, 두번째 부터는 인터넷에서 할 수 없습니다 (신한은행).

 특수한 케이스 이므로 본 포스팅에서 자세히 다루지 않지만 하나의 등기에 동일 명의로 서로 다른 물건지를 여러번 채권을 나눠 결제해야 하는 경우가 있습니다. 이 때 신한은행 인터넷뱅킹의 경우 2건 이상 중복당사자 결제를 막고있습니다. 이 경우 반드시 은행 내방으로만 결제가 가능하며, 다른 은행은 가능한지에 대해서는 미리 문의가 필요할 것입니다.

 

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[ 9. 매입 방법 ] 

[ 일부 잘못된 부분 수정: 2021.03.31 ]

 

방법1. 은행 방문

 은행에 직접 가야하는 수고로움이 있지만 매입 절차 등을 은행 직원이 하라는대로만 하면 되므로 가장 신경쓸일이 없습니다. 특히 매매로 인한 소유권이전은 취득세 납부가 인터넷으로 되지 않는 유형이므로 취득세 납부 시 겸사겸사 하시면 편리합니다. 단, 은행 내방의 경우라 해도 매입액 까지는 스스로 계산해야 합니다.

 

 ※ 납부 후 매입 영수증은 반드시 잘 보관하십시오. 등기 신청 시 첨부해야 합니다.

 

방법2. 인터넷 

 결제하려면 아래의 설명을 잘 숙지해야 하지만 일단 익숙하기만 하면 앉은자리에서 결제완료 후 영수증 발급까지 된다는 장점이 있습니다. 

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[ 10. 인터넷 매입 예시 (신한은행) ]

개인적으로 인터넷 채권매입은 신한은행에서 밖에 해본적이 없어서(...) 부득이 신한은행 예시를 들어 드립니다. 

인증서 로그인 완료 후 은행 홈 화면에서 우측 상단의 돋보기 아이콘을 클릭하면 검색창이 나오는데, 이 때 키워드를 "국민주택채권" 으로 입력합니다.

 

 화면 내용중에 스샷처럼 "채권건별매입" 부분이라고 표시된 부분이 나올 것입니다. 이를 클릭합니다. 스샷은 따로 올리지 않았지만 클릭 후 다음 화면에서는 매입용도선택, 매입인 선택을 하실 수 있는데 이때 매입용도는 "등기관련" , 매입인은 셀프등기의 경우 "본인" 을 선택합니다.  

 

 위 스샷과 같은 화면이 나올 것입니다. 순서대로 기재하되 다음의 요령을 따릅니다.

 

■ 매입금액: 채권의 "매입액"을 기재합니다 (반올림 잊지마세요!). 설명을 잘 따라왔다면 매입액을 산출 가능할 것입니다. 

 

■ 수납금액 계산: 매입액 입력 후 버튼을 누르면 수납금액 부분에 액수가 기재될 것입니다. 이 금액이 실제로 지불할 금액이 됩니다. 

 

■ 매입용도: 매매의 경우 스샷과 같이 "소유권보존 및 이전" 이 됩니다. 분류를 잘 읽으신 후 해당하는 것으로 선택하십시오. 

 

■ 등기용 등록번호: 대부분 국내 개인일 것이므로 이 경우 기재하지 않습니다.

 

■ 매입희망영업점명: 기재하지 않습니다.

 

■ 대리인 정보: 셀프등기 시 매입자 본인이 직접 매입하는 것이므로 쓸 일이 없을 것입니다. 

 

 

※ 주의: 발급이 끝난 영수증은 등기 시 첨부해야 하므로 반드시 인쇄하여 보관하십시오.